近日，福建瓷天下旅游产业投资有限公司（下称“瓷天下公司”）等4家公司的负责人联名向媒体反映，他们与闽清县自然资源和规划局（下称“闽清县资规局” ）签订的土地出让合同后拟开发的项目，因闽清县资规局提供的建设用地不是净地出让且没做三通，导致项目搁浅，造成巨大经济损失，目前土地出让金、出让税费加上策划规划环评水保勘测设计等前期费用以及利息损失已经达到4000多万元。

▲明眼可见未做三通一平的四宗地现状航拍图，2024年春季拍摄。 

据瓷天下公司董事长陈小兴介绍，2016年至2017年，瓷天下公司之母公司与闽清县资规局上级签订了《旅游项目合作开发合同》及《补充协议二》。2018年9月，瓷天下等四公司又与闽清县资规局签订了四份涉及四块土地的《国有建设用地使用权出让合同》，一块地一家公司。当时，因为有《旅游项目合作开发合同》写明“甲方要提供水、电、路、通讯配套”，有《补充协议二》明确约定由“甲方负责报批道路用地并承担征地费用提供修路补贴”，有众多政府会议纪要明确讲三通甚至五通要怎么做，有具有法律效力的政府控规明定四宗地三通均通到红线接驳点，加上有国法规定土地出让必须做到净地供应三通一平，为此，瓷天下等四公司同意在《出让合同》里仅仅约定“现状净地”，以为对方会在时机成熟（乡镇总规完成）、条件具备（道路用地具备报批条件）时，依法依规将此四宗地按净地标准供应，并依照前述合同与补充协议约定提供连接线道路建设用地和资金，保障四宗地具备开发建设条件。

▲明定三通需通到四宗地红线接驳点的具有法律效力的政府控规图纸。 

“2020年，闽清县东桥镇总规通过审批，合同约定的‘时机成熟’条件具备，但被告仅完成案涉地块迁坟工作，未推进‘三通’事宜。后经我们多次请求，闽清市主要领导赵某某于2022年初作出修路、做三通的承诺，闽清县东桥镇干部则于2022年底向企业要道路设计方案，表明将启动道路建设前期手续，但闽清县资规局始终未履行道路建设用地报批和三通工作统筹推进等履约行动，连道路头尾途经的基本农田都没有解决。该行为导致我司土地出让金被长期占用，利息和土地使用税长期发生，案涉一百多亩建设用地始终无法开发，海丝风情度假村、研学酒店等规划设计项目迟迟未能启动，浪费了一笔又一笔设计费。对此，我们始终在忍让在恳求。2023年，受闽清县东桥镇政府强拆不赔影响，景区难以为继。为筹款自救，不得不依法向闽清县资规局提出退地退款请求，遗憾的是未获同意，我们只好请求法律援助。”陈小兴说。

▲未迁坟前的四宗地航拍图，2019年春季拍摄。 

瓷天下等四公司与闽清县资规局之间的国有建设用地使用权出让合同纠纷，在经历了一审、二审及再审后，不久前以瓷天下公司诉求被驳回而告终。那么，案涉土地是否达到合同约定的现状净地交付标准？在未达到交付标准的情况下，瓷天下公司是否有权解除合同并要求赔偿损失？对此，北京京朗律师事务所律师梁柱分析如下：

1.净地出让“三通一平 ”是行政机关出让土地的法定义务，案涉土地实际并未达到现状净地交付标准。瓷天下等四公司与闽清县资规局签订的《国有建设用地使用权出让合同》明确约定“闽清县资规局以现状净地交付土地”。根据《闲置土地处置办法》及《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》，实行建设用地使用权净地出让，需完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。但闽清县资规局仅将案涉宗地周边坟墓清理后表面交付土地给瓷天下公司，并未做到“三通一平 ”，不具备动工开发所必须的基本条件，不符合净地交付标准。在诉讼中，行政机关及司法机关不应仅局限于“现状 ”二字，将之前一系列具有约束力的行政承诺、规划要求与合同义务割裂看待，也不应将“红线外三通”等同于“红线几公里外三通”。根据《中华人民共和国民法典》的相关精神及行政协议纠纷的审理原则，应探究当事人的真实合意和交易的完整背景，而不是将法定的“三通一平 ”配套义务，通过“现状净地 ”“外三通”等模糊表述予以消解，并通过“土地受让方已经签订《交地确认书》”来免除责任，此行为实质是架空了法律对行政机关出让土地的基本要求。

2.瓷天下公司有权要求解除合同并要求闽清县资规局赔偿损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。闽清县资规局交付土地未做到“三通一平 ”，不具备动工开发所必须的基本条件，导致瓷天下公司等四家公司合同目的无法实现，瓷天下公司等四家公司有权要求解除合同。

▲未拆前的瓷天下海丝谷景区航拍图，2022年秋季拍摄。 

除了上述纠纷，瓷天下公司还与闽清县东桥镇人民政府存在行政强拆纠纷。此案关键点在于：瓷天下公司的用地及开发行为是否合法？案涉行政强拆的赔偿范围应如何界定？梁柱律师分析如下：

1.依据《土地卫片执法图斑合法性判定规则》《产业用地政策实施工作指引（2019版）》等规章及规范性文件，对于符合旅游业发展用地政策的旅游项目中，属于自然景观用地及农牧渔业种植用地的，视为实地未变化，可不征收、不转用、按现用途管理。此外，《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》也明确支持旅游项目中种植观赏植物。本案中，福建瓷天下旅游产业投资有限公司（以下简称瓷天下公司）基于政府招商引资合同、土地流转合同，在规划明确的“公园绿地”上种植了景观作物，且已通过2019年整改验收与次年复核，并未破坏耕地耕作层，完全符合上述政策规定。同时，《土地管理法》仅禁止占用耕地建窑、挖沙等非农建设行为，并未禁止一般耕地种植非粮景观作物，所谓“违法占地”的认定缺乏法律依据。

2.依据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条规定，行政机关侵害财产权造成损害的，应赔偿直接损失及停产停业期间的必要经常性费用开支；最高人民法院（2018）最高法行再163号判例进一步明确，“直接损失”包括既得财产利益与必然可得的财产利益损失。该案中，最高法进一步强调赔偿应全面保障当事人因违法行政行为所丧失的合法权益。本案中，闽清县东桥镇人民政府未履行法定程序即实施强拆，已被确认行政行为违法，其强拆行为造成景区核心景观、道路、管网、设施设备等实物损失，以及景区停业的经营损失，均属于法定赔偿范围。且政府相关领导已通过现场核查、会议沟通等方式确认上述损失，并承诺“该赔则赔该修则修”，相关录音、微信记录、权威机构公证、第三方评估等证据足以佐证损失的真实性。

3.原审裁判仅支持137万元花草树木损失和一小部分设施设备损失，无视已确认的其他实物损失与经营损失，既违背《国家赔偿法》的立法精神，也与最高法裁判规则相悖；同时错误分配举证责任，忽略镇政府强拆导致瓷天下公司无法充分举证的客观事实，属于事实认定与法律适用双重错误。瓷天下公司的合法权益应得到法律充分保护，行政机关的违法行政行为应承担全面赔偿责任，以彰显法治精神与营商环境的公平正义。

▲强拆后的瓷天下海丝谷景区航拍图，2023年秋季拍摄。 

陈小兴还透露：由于在上述两个案件中未得到依法依约对待，且闽清县资规局认为“县政府在三通乃至五通方面的承诺与其无关”、东桥镇则指证其强拆有“县政府会议纪要”为据，加上闽清县政府出台会议纪要要求收回其早年指令东桥镇流转给瓷天下的所有耕地、始终未给瓷天下项目二三期创造开发条件，甚至纵容东桥镇将三期项目（青窑至义窑片区）拿去“一女二嫁”等，导致整个项目招商引资合同已无法履行，为此瓷天下母公司——福建新蓝海文旅发展集团有限公司又携瓷天下等四公司进一步发起对闽清县政府的诉讼，认为闽清县政府已构成根本性违约，要求解约并赔偿其所有投资损失。

▲瓷天下旅游区一二三期项目功能分区图及土地利用规划图。

本案前几日刚被二审驳回。但二审法院在维持原判、驳回原告诉求的同时这样写道：“此外，本院注意到，本案系因招商引资引发的行政争议，虽经一审法院及本院多次组织协商调解，但因双方争议太大而无法达成一致。鉴于案涉项目已于2024年6月停止营业至今，为避免各方当事人损失的进一步扩大，防止相关土地资源的闲置与浪费，各方当事人仍可本着平等协商的原则，就后续是否继续履行合同、如何解决合同僵局等问题进行磋商，求同存异、相向而行，力争达成一个各方均可接受的解决方案，妥善化解有关行政争议。”

习近平总书记在2019年就曾提出“法治是最好的营商环境 ”。法治化营商环境的建设，需要将诚信、公平、契约精神深深嵌入每一次政府决策、每一份文件签署和每一个争议解决的过程之中。唯有如此，才能让“法治是最好的营商环境 ”从理念变为所有市场主体可感可知的现实。